Xây nhà trên đất trồng cây lâu năm là một trong những vấn đề pháp lý phức tạp mà nhiều người gặp phải khi mua bán đất đai, đặc biệt khi đất không được chuyển mục đích sử dụng đúng quy định của pháp luật. Trong trường hợp đất trồng cây lâu năm được sử dụng sai mục đích để xây dựng nhà ở, các bên liên quan, bao gồm người bán và người mua, cần phải thận trọng và hiểu rõ các quy định pháp lý để tránh rủi ro không đáng có.
Bài viết này của trang Tư vấn Việt Luật sẽ cung cấp cho bạn những thông tin quan trọng liên quan đến việc xây nhà trên đất trồng cây lâu năm và các bước cần thiết để đảm bảo quyền lợi hợp pháp khi thực hiện giao dịch.
Vấn đề pháp lý khi xây nhà trên đất trồng cây lâu năm
Tình huống xây nhà trên đất trồng cây lâu năm
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, xây nhà trên đất trồng cây lâu năm chỉ được sử dụng với mục đích nông nghiệp, không được phép xây dựng công trình nhà ở trên đó mà không có sự chuyển mục đích sử dụng đất. Trong trường hợp này, việc xây dựng nhà trên đất trồng cây lâu năm mà không thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất là vi phạm pháp luật.
Mặc dù nhiều chủ đất thực tế đã xây dựng nhà trên đất nông nghiệp, nhưng khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vấn đề pháp lý sẽ trở nên phức tạp.
Khi bạn xem xét mua và xây nhà trên đất trồng cây, các vấn đề pháp lý có thể xảy ra, bao gồm việc đất sử dụng sai mục đích và không đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Đặc biệt, nếu đất có thời hạn sử dụng đã hết hoặc sắp hết (như trong trường hợp của bạn là đến tháng 11/2018), việc gia hạn sử dụng đất cũng sẽ gặp phải các thủ tục phức tạp, cần có sự đồng thuận của các cơ quan nhà nước.
Quy định về thời hạn sử dụng đất khi chuyển nhượng
Điều 128 Luật Đất đai 2013 quy định rằng, khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thời gian sử dụng đất sẽ được tính theo thời gian còn lại của quyền sử dụng đất trước khi chuyển nhượng. Cụ thể, nếu bạn mua đất có mục đích sử dụng là đất trồng cây lâu năm mà thời hạn sử dụng đã hết, bạn chỉ được sử dụng đất trong thời gian còn lại của mục đích sử dụng ban đầu, và phải thực hiện thủ tục gia hạn nếu muốn tiếp tục sử dụng đất.
Ngoài ra, việc xây nhà trên đất trồng cây lâu năm khi chưa được phép chuyển mục đích sẽ tiềm ẩn nguy cơ bị xử lý hành chính và yêu cầu khôi phục lại tình trạng đất như ban đầu. Điều 128 Luật Đất đai 2013 cũng quy định rõ trách nhiệm của các cơ quan nhà nước trong việc phát hiện, ngừng và xử lý các hành vi sử dụng đất sai mục đích.
Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất
Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở
Để sử dụng đất trồng cây lâu năm cho mục đích xây nhà trên đất trồng cây, bạn cần yêu cầu người bán thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp (đất trồng cây lâu năm) sang đất phi nông nghiệp (đất ở). Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan có thẩm quyền, thường là Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường, phê duyệt.
Quy trình chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các bước như sau:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất: Người xây nhà trên đất trồng cây phải chuẩn bị và nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền.
- Thẩm định hồ sơ và cấp phép chuyển mục đích: Cơ quan chức năng sẽ kiểm tra tính hợp pháp và xem xét các yếu tố như quy hoạch, điều kiện địa phương và mục đích sử dụng đất.
- Nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất: Sau khi có quyết định cho phép chuyển mục đích, người sử dụng đất phải nộp khoản tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định của Điều 109 Luật Đất đai 2013.
- Cập nhật Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Sau khi hoàn tất thủ tục, cơ quan chức năng sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới, ghi nhận mục đích sử dụng đất là đất ở.
Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Theo Điều 109 Luật Đất đai 2013, khi chuyển mục đích sử dụng xây nhà trên đất trồng cây, người sử dụng đất sẽ phải nộp tiền sử dụng đất, bao gồm:
- Tiền sử dụng đất: Là khoản tiền chênh lệch giữa mức giá của loại đất nông nghiệp và đất ở. Khoản tiền này sẽ được tính trên cơ sở giá đất của loại đất sau khi chuyển mục đích và giá đất của loại đất trước khi chuyển mục đích.
- Tiền thuê đất hàng năm: Sau khi chuyển mục đích, đất sẽ thuộc loại đất ở, vì vậy tiền thuê đất sẽ được tính theo mức phí đối với đất ở.
Xem thêm: Thời hạn hoạt động của dự án đầu tư
Các vấn đề cần lưu ý khi mua nhà trên đất trồng cây lâu năm
Nguy cơ vi phạm pháp luật
Việc xây nhà trên đất trồng cây lâu năm có thể tiềm ẩn nguy cơ bị xử lý hành chính nếu đất không được chuyển mục đích đúng quy định. Bạn có thể bị yêu cầu khôi phục lại tình trạng đất ban đầu hoặc tháo dỡ công trình nếu đất không được chuyển mục đích hợp pháp.
Vấn đề gia hạn sử dụng đất
Nếu đất có thời hạn sử dụng đã hết hoặc sắp hết, bạn cần phải làm thủ tục gia hạn sử dụng đất để đảm bảo quyền lợi lâu dài. Việc gia hạn này sẽ được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc cơ quan chức năng có thẩm quyền.
Kết luận
Xây nhà trên đất trồng cây lâu năm là một hành vi vi phạm quy định pháp luật nếu chưa chuyển mục đích sử dụng đất. Do đó, trước khi quyết định mua nhà trên đất này, bạn cần yêu cầu chủ sở hữu thực hiện đầy đủ thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và đảm bảo rằng đất đã được cấp phép sử dụng cho mục đích xây dựng nhà ở.