Bồi thường về nhà ở là một vấn đề quan trọng khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình hoặc cá nhân. Trong nhiều trường hợp, ngoài việc nhận bồi thường về đất đai, chủ sở hữu còn phải được bồi thường cho các công trình xây dựng gắn liền với đất, như nhà ở, công trình vệ sinh, giếng nước, v.v.
Việc tính toán và thực hiện bồi thường về nhà ở cần phải căn cứ vào các quy định của pháp luật về đất đai và các quy định hướng dẫn thi hành. Bài viết dưới đây của Tư vấn Việt Luật sẽ giải đáp các thắc mắc về quyền lợi của người dân trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất có công trình xây dựng gắn liền.
Quy định về bồi thường về nhà ở và công trình xây dựng khi Nhà nước thu hồi đất
Quyền được bồi thường về nhà ở khi thu hồi đất
Theo Điều 89 Luật Đất đai 2013, khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình hoặc cá nhân, chủ sở hữu nhà ở và các công trình phục vụ sinh hoạt trên đất sẽ được bồi thường. Đối với bồi thường về nhà ở, nếu phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định, chủ sở hữu sẽ được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.
Trường hợp phần còn lại của nhà ở hoặc công trình vẫn còn đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật, mức bồi thường sẽ được tính theo thiệt hại thực tế, tức là dựa vào tình trạng thực tế của công trình khi thu hồi. Đối với các công trình khác gắn liền với đất không thuộc diện bồi thường về nhà ở, mức bồi thường sẽ được xác định theo quy định của Chính phủ, tùy vào tính chất và giá trị của công trình.
Bồi thường đối với công trình xây dựng khác gắn liền với đất
Ngoài nhà ở, các công trình xây dựng khác như công trình vệ sinh, giếng nước, hàng rào, cũng được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Việc bồi thường sẽ căn cứ vào giá trị thực tế của các công trình này, và mức bồi thường cũng sẽ dựa trên tình trạng của công trình (toàn vẹn hay bị hư hỏng).
Các công trình này, nếu đủ tiêu chuẩn bồi thường về nhà ở và có giá trị sử dụng, sẽ được bồi thường theo mức giá của công trình xây dựng tương đương với công trình bị thu hồi. Nếu công trình không đủ tiêu chuẩn, mức bồi thường sẽ được xác định theo các quy định cụ thể tại địa phương.
Công thức tính bồi thường về nhà ở và công trình xây dựng
Cách tính giá trị bồi thường về nhà ở hiện có
Để xác định mức bồi thường chính xác cho các công trình bị thiệt hại, cơ quan nhà nước sẽ áp dụng công thức tính giá trị hiện có của công trình. Theo Điều 9 Nghị định 47/2014/NĐ-CP, giá trị hiện có của nhà ở và công trình được tính theo công thức sau:
Tgt=G1−(G1T)×T1Tgt = G1 – \left( \frac{G1}{T} \right) \times T1
Trong đó:
- Tgt là giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại.
- G1 là giá trị xây mới của nhà, công trình bị thiệt hại, có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành.
- T là thời gian khấu hao áp dụng đối với nhà, công trình bị thiệt hại.
- T1 là thời gian sử dụng thực tế của nhà, công trình bị thiệt hại.
Đối với nhà, công trình không còn toàn vẹn
Nếu nhà hoặc công trình xây dựng bồi thường về nhà ở bị phá dỡ một phần, nhưng phần còn lại vẫn có thể sử dụng, chủ sở hữu sẽ chỉ được bồi thường cho phần công trình bị phá dỡ và chi phí sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại sao cho đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.
Nếu phần công trình bồi thường về nhà ở còn lại không thể sử dụng được, mức bồi thường sẽ tính cho toàn bộ giá trị của nhà, công trình, tức là bồi thường theo giá trị xây dựng mới của công trình đó.
Các yếu tố ảnh hưởng đến mức bồi thường
Tiêu chuẩn kỹ thuật của công trình
Mức bồi thường đối với bồi thường về nhà ở và các công trình khác sẽ phụ thuộc vào tiêu chuẩn kỹ thuật của công trình đó. Các công trình phải được xây dựng đạt tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật. Nếu công trình không đạt chuẩn hoặc đã quá cũ, mức bồi thường sẽ thấp hơn so với mức giá xây dựng mới.
Thời gian sử dụng công trình
Thời gian sử dụng của công trình cũng là yếu tố quan trọng trong việc xác định mức bồi thường. Công trình càng sử dụng lâu dài, giá trị hiện có của công trình sẽ giảm đi. Do đó, mức bồi thường sẽ được tính theo giá trị còn lại sau khi trừ khấu hao.
Quy định của địa phương
Mỗi địa phương có thể có các quy định khác nhau về mức bồi thường đối với các công trình xây dựng, tùy theo tình hình thực tế và mức sống tại khu vực đó. Do đó, mức bồi thường sẽ có sự chênh lệch tùy vào các quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Xem thêm: Tình huống về kinh doanh dịch vụ gây tiếng ồn trong khu dân cư
Kết luận
Khi Nhà nước thu hồi đất, chủ sở hữu nhà ở và các công trình xây dựng trên đất sẽ được bồi thường về giá trị của những công trình này. Mức bồi thường được tính toán căn cứ vào tiêu chuẩn kỹ thuật của công trình, thời gian sử dụng, và các quy định pháp luật liên quan. Nếu công trình bị phá dỡ một phần hoặc không còn đủ tiêu chuẩn, mức bồi thường sẽ được tính theo giá trị thực tế của công trình đó.
Với những thông tin pháp lý trên, chúng tôi hy vọng bạn sẽ hiểu rõ quyền lợi của mình khi Nhà nước thu hồi đất, và có thể bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình một cách tốt nhất trong trường hợp này.
Văn bản pháp luật áp dụng:
- Luật Đất đai 2013
- Nghị định 47/2014/NĐ-CP